Включать в расходы ип ипотечный кредит

В случае, если недвижимое имущество приобретено в период, когда физическое лицо уже было зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя, расходы на уплату процентов по кредиту можно включить в состав расходов при расчете налога по УСН. Расходы по уплаченным процентам учитываются в пределах норм.

На расчет УСН деньги (имущество), полученные по договору займа (кредита) и возвращенные обратно, не влияют. Их не нужно включать ни в состав доходов, ни в состав расходов.

В случае, если недвижимое имущество приобретено ранее периода, когда физическое лицо зарегистрировалось в качестве индивидуального предпринимателя, расходы на уплату процентов включить в состав расходов при расчете налога по УСН нельзя.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух

1. Письмо Минфина России от 03.04.2012 № 03-11-11/114

УСН: физическое лицо приобрело в собственность объект основных средств (нежилое помещение) до государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя

Вопрос:1. В сентябре 2011 года физическое лицо приобрело в собственность здание с последующей целью сдавать его в аренду. Оплата произведена полностью. Свидетельство о государственной регистрации права на объект недвижимости получено в ноябре 2011 года. В декабре 2011 года физическое лицо зарегистрировался в качестве индивидуального предпринимателя. (Объект налогообложения — «доходы, уменьшенные на величину расходов», основной вид экономической деятельности — «сдача внаем собственного нежилого недвижимого имущества»).Вправе ли предприниматель учесть расходы на приобретение основного средства в виде нежилого помещения в расходах при упрощенной системе налогообложения? 2. В 2012 году предприниматель:- планирует сделать ремонт в этом здании для сдачи его помещений в аренду;- будет нести расходы на его содержание (коммунальные платежи). Вправе ли он учесть эти расходы при расчете налога в 2012 году?

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо о порядке применения упрощенной системы налогообложения и, исходя из содержащейся в обращении информации, сообщает следующее.Налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения и выбравшие в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, при определении налоговой базы учитывают расходы, предусмотренные пунктом 1 статьи 346_16 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс), при условии их соответствия критериям, указанным в пункте 1 статьи 252 Кодекса. На основании подпункта 1 пункта 1 статьи 346_16 Кодекса налогоплательщики при определении объекта налогообложения вправе учитывать расходы на приобретение, сооружение и изготовление основных средств, а также на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение основных средств (с учетом положений пунктов 3 и 4 статьи 346_16 Кодекса).В связи с тем, что физическое лицо приобрело в собственность объект основных средств (нежилое помещение) до государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, следовательно, не являлось налогоплательщиком, осуществляющим предпринимательскую деятельность, расходы на приобретение основного средства при применении индивидуальным предпринимателем упрощенной системы налогообложения учитываться не должны.* В то же время, расходы на ремонт указанного помещения, осуществленный в период применения упрощенной системы налогообложения, могут быть учтены при определении налоговой базы на основании подпункта 3 пункта 1 статьи 346_16 Кодекса, а расходы на его содержание в виде коммунальных платежей на основании подпункта 5 пункта 1 названной статьи истатьи 254 Кодекса.

2. Рекомендация: Как учесть при налогообложении проценты по полученному займу (кредиту)

Организации на упрощенке, которые платят единый налог с доходов, на проценты по заемным средствам налоговую базу не уменьшают (п. 1 ст. 346.14, п. 1 ст. 346.18 НК РФ).

Если организация платит единый налог с разницы между доходами и расходами, проценты по полученному займу (кредиту) уменьшат налоговую базу в пределах норм (подп. 9 п. 1 ст. 346.16, п. 2 ст. 346.18 НК РФ). Норму рассчитайте так же, как и плательщики налога на прибыль (абз. 2 п. 2 ст. 346.16 НК РФ).

При расчете единого налога начисленные проценты учтите только после их фактической выплаты (п. 2 ст. 346.17 НК РФ).*

Пример учета при расчете единого налога процентов по полученному займу. Организация платит налог с разницы между доходами и расходами

1 марта ЗАО «Альфа» заключило с банком кредитный договор на сумму 800 000 руб. сроком на 12 месяцев под 15 процентов годовых. Условия о возможном изменении процентной ставки договор не содержит. Согласно договору проценты начисляются со дня, следующего за датой выдачи денежных средств, и уплачиваются ежемесячно (в последний день каждого месяца). В учетной политике «Альфы» содержится условие о том, чторасходы по полученным кредитам нормируются исходя из ставки рефинансирования.

Сумма процентов по кредиту, начисленная компанией за март (за 30 дней пользования кредитом), составила:

800 000 руб. × 15% : 365 дн. × 30 дн. = 9863 руб.

31 марта эта сумма была перечислена банку.

Ставка рефинансирования по состоянию на 1 марта составила 8,25 процента годовых. Предельная сумма процентов, которую «Альфа» может учесть в расходах, равна:

800 000 руб. × 8,25% × 1,8 : 365 дн. × 30 дн. = 9764 руб.

Сумма процентов, рассчитанная исходя из ставки рефинансирования, меньше фактически перечисленной суммы процентов. Поэтому организация может учесть в расходах 9764 руб.

Андрей Кизимов,

заместитель директора департамента

налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

3. Рекомендация: Как учесть при налогообложении операции по получению займа (кредита). Организация применяет специальный налоговый режим

УСН

На расчет единого налога деньги (имущество), полученные по договору займа (кредита) и возвращенные обратно, не влияют. Их не нужно включать ни в состав доходов (абз. 4 п. 1 ст. 346.15, подп. 10 п. 1 ст. 251 НК РФ), ни в состав расходов (п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Аналогичные разъяснения содержатся в письме ФНС России от 19 мая 2010 г. № ШС-37-3/1925.

Андрей Кизимов,

заместитель директора департамента

налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

*   Так выделена   часть   материала, которая  поможет   Вам   принять   правильное   решение

Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 1 августа 2014 г.

Содержание журнала № 16 за 2014 г.

Е.А. Шаронова, экономист

Рассмотрим такую ситуацию. Организация, применяющая УСНО с объектом «доходы минус расходы», по договору купли-продажи приобрела нежилое помещение. Права на помещение зарегистрированы, деньги продавцу уплачены. При этом часть из них была уплачена за счет собственных средств, а остальная — за счет кредитных (деньги были привлечены под проценты за счет банковской ипотеки).

В связи с этим возникли вопросы:

• как учитывать стоимость этого помещения в расходах, если кредит банку еще не погашен (правильно ли в расходах отражать стоимость помещения по мере перечисления денег банку — в погашение кредита плюс проценты по нему);
• в каком порядке нужно учитывать проценты по кредиту в расходах?

Момент погашения кредита не важен для учета стоимости ОС в расходах

Для учета первоначальной стоимости ОС в расходах не важно, за счет каких средств приобретено ОС — своих или кредитных. Момент погашения задолженности по кредиту никакого значения не имеет.

Основное условие для учета первоначальной стоимости ОС в расходах при УСНО — использование этого ОС в предпринимательской деятельностиподп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ. Включать сформированную первоначальную стоимость помещения в расходы можно в том отчетном (налоговом) периоде, в котором произошло последним по времени одно из следующих событийподп. 1 п. 1, п. 3 ст. 346.16, подп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ; Письма ФНС от 31.03.2011 № КЕ-3-3/1003, от 09.12.2013 № 03-11-06/2/53652, от 24.06.2013 № 03-11-11/23684:

• <или>оплата (завершение оплаты) приобретенного ОС (то есть перечисление денег продавцу за счет своих и кредитных денег, вместе взятых);
• <или>ввод его в эксплуатацию;
• <или>подача документов на госрегистрацию прав на объект ОС (недвижимость) — имеется расписка Росреестра в получении документов на госрегистрациюприложение № 1 к Приказу Минюста от 01.07.2002 № 184.

При этом в течение года первоначальная стоимость ОС учитывается в расходах равномерно с момента ввода его в эксплуатациюп. 3 ст. 346.16 НК РФ. Если ОС введено в эксплуатацию, например, в III квартале, то всю стоимость ОС надо разделить на две части и в каждом квартале учитывать 1/2 части в расходах на последнее число отчетного (налогового) периода. А если ОС введено в эксплуатацию в IV квартале, тогда в расходах можно учесть всю стоимость ОС единовременноп. 3 ст. 346.16 НК РФ.

В учете процентов по кредиту возможны варианты

Проценты, уплачиваемые за кредит, взятый на приобретение ОС, можно учитывать двумя способами.

СПОСОБ 1. Проценты учитываются как отдельный расход

В этом случае проценты за кредит включаются в расходы на дату их уплаты банкуподп. 9 п. 1 ст. 346.16, подп. 1 п. 2 ст. 346.17 НК РФ. Причем порядок их учета при УСНО такой же, как и при исчислении налога на прибыльп. 2 ст. 346.16, ст. 269 НК РФ; Письмо Минфина от 11.06.2013 № 03-11-11/21720. То есть проценты нормируются либо исходя из ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ, либо исходя из среднего уровня процентов по обязательствам, выданным в том же квартале на сопоставимых условияхст. 269 НК РФ. При этом уплаченную банку сумму процентов, которая не укладывается в норматив, в расходах учесть нельзя.

СПОСОБ 2. Часть процентов учитывается в первоначальной стоимости, а часть — в расходах

Упрощенец первоначальную стоимость ОС определяет по бухучетным правиламп. 3 ст. 346.16 НК РФ; Письмо Минфина от 30.06.2011 № 03-11-06/2/101. А в этом случае проценты, уплаченные банку до ввода ОС (инвестиционного актива) в эксплуатацию, вы можете учесть в первоначальной стоимости ОСп. 1, п. 7, п. 9 ПБУ 15/2008. Причем в полной сумме, без всякого нормирования. Этот способ учета процентов вам нужно закрепить в своей учетной политикеп. 7 ПБУ 1/2008. Тогда в первоначальную стоимость ОС будут включатьсяп. 8 ПБУ 6/01:

• сумма, уплаченная продавцу помещения по договору (то есть и ваши, и кредитные деньги);
• проценты за кредит.

А вот проценты, выплачиваемые банку уже после ввода ОС в эксплуатацию, нужно учитывать так же, как и в способе 1.

Заметим, что в гл. 26.2 НК РФ ничего не сказано о том, в какой момент ОС надо вводить в эксплуатацию. Но если мы обратимся к бухгалтерским нормам, то убедимся, что доведение объекта до состояния, пригодного для использования в деятельности организации, является одним из условий принятия его к бухучету в качестве ОСп. 4 ПБУ 6/01. Минфин и ВАС также считают, что если конкретное имущество требует доведения до состояния готовности и возможности эксплуатации, то оно может учитываться в качестве ОС только после проведения необходимых работ и формирования в установленном порядке первоначальной стоимости с учетом соответствующих расходовПисьмо Минфина от 22.06.2011 № 03-05-05-01/50; п. 8 Информационного письма Президиума ВАС от 17.11.2011 № 148. И хотя этот вывод был сделан относительно принятия объекта в качестве ОС в целях бухучета и исчисления налога на имущество, он будет справедлив и при принятии помещения в качестве ОС при УСНО. Так, например, если приобретенное помещение требует ремонта или укомплектования необходимым оборудованием (например, медицинским оборудованием при открытии медцентра, торговым оборудованием при открытии магазина и др.), то вводить его в эксплуатацию нужно только после завершения всего этого процесса.

***

Если у вас большая процентная ставка по кредиту, взятому на приобретение ОС, то проценты по кредиту выгоднее учитывать по способу 2. Тогда вы учтете в расходах бо´ль­шую сумму процентов, нежели по способу 1.