Оформить кредит на квартиру ип

Тем, кто знаком с нюансами ипотечного рынка, давно известно: чтобы получить жилищный кредит, гораздо выгоднее быть наемным работником в крупной компании, чем ее владельцем. К предпринимателям во многих банках относятся с опаской. Считается, что доходы их сотрудников не изменятся, а вот сами бизнесмены могут прибылей недосчитаться. Наиболее предвзято относятся к самым маленьким — индивидуальным предпринимателям. Им получить кредит на решение жилищного вопроса подчас и вовсе невозможно. Просто потому, что подтвердить свои доходы официально могут немногие.

ЗАЛОГА МАЛОВАТО БУДЕТ

— А как мне банк убедить, что я смогу выплатить ипотеку? — мой знакомый Алексей владеет интернет-магазином детских игрушек. — Я оформлен как ИП. Налоги плачу по упрощенке с оборота. Чистая прибыль хорошая — по 200 — 300 тысяч рублей в месяц выходит. У меня все проводки через банк проходят. Что им еще нужно?

Ипотека — очень сложный вид кредита. Отдавая в долг деньги на много лет, банки страхуются по максимуму. Во-первых, проверяют всю подноготную потенциального заемщика, его доходы и по возможности перспективы. Во-вторых, берут в залог покупаемую недвижимость. И в-третьих, обязуют клиента застраховать и себя, и квартиру. Конечно, требований много, но благодаря им ставки по жилищным кредитам самые низкие, а уровень просрочки стремится к нулю.

При этом каждый из этих пунктов жизненно важен для банка. Нельзя, к примеру, оставить в залог квартиру, но не доказать при этом свою платежеспособность. Многие заемщики искренне считают, что если квартира находится под обременением (то есть фактически принадлежит банку), то банку не важно, откуда заемщик берет деньги. Это не так. Главный показатель при выдаче ипотеки — это доход клиента. Банку выгоднее дать вам деньги в долг, а потом ежемесячно получать свой процент. А если заемщик вдруг перестает платить, то залог еще нужно отсудить, реализовать на рынке, а если начнется кризис, то потраченные деньги можно и не отбить. Да и заниматься этим непрофильным делом для банка накладно.

И если у многих наемных работников основное ограничение — это размер зарплаты, то для индивидуальных предпринимателей важнее всего подтвердить свой доход. А это не всегда возможно.

— Зарплаты у предпринимателя (ИП), как правило, нет, — объясняет Дмитрий Овсянников, автор проекта «Об ипотеке по-русски». — Большинство предпринимателей отчитывается по упрощенной системе налогообложения либо платят вмененный налог. Почему нет зарплаты? А как вы это себе представляете? Что, предприниматель, получив прибыль, заплатив налоги, должен сам себе зарплату начислить, с нее заплатить налог как работодатель, получить зарплату как работник, с нее опять заплатить налог (подоходный)? Предприниматель платит налог по упрощенной схеме, и кроме этого налога — никому ничего не должен! Получил прибыль — кладет в карман. Неудачно сработал — получил убытки, достал денежку из кармана — погасил убытки. Другими словами: зарплаты у ИП нет. А нет зарплаты — о каком кредите можно говорить?

Поэтому получается замкнутый круг: бизнесмен не может доказать свой доход, а банк на этом основании отказывает в кредите. Тем не менее банкиры со временем становятся более лояльными к заемщикам, да и предприниматели могут выбирать различные схемы налогообложения.

ВСЕ ДЕЛО — В НАЛОГАХ

— Многие банки, заморозившие или ограничившие во время кризиса кредитование данной категории клиентов, постепенно возвращаются к выдаче кредитов таким заемщикам, — говорит Денис Ковалев, член правления банка DeltaCredit. — Что касается нашего банка, то мы возобновили кредитование данной категории в 2011 году, однако для расчета суммы кредита принимаем к учету только официально подтвержденный доход.

— Сейчас предприниматели могут спокойно взять ипотеку, если у них есть довольно большой первоначальный взнос, без изнурительного анализа их бизнеса, — говорит Андрей Осипов, старший вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ24.

Тем не менее в этом вопросе довольно много нюансов. Для предпринимателей в большинстве случаев действует простой принцип: чем проще платить налоги, тем сложнее получить ипотеку. Банку нужно бумагами доказать, что ваш доход большой и стабильный. Что за вычетом всех расходов на бизнес у вас остается достаточно денег, чтобы хватило и на жизнь, и на ежемесячные платежи банку. А таких бумаг очень часто у индивидуальных предпринимателей нет, потому что большинство из них работают по упрощенным схемам налогообложения.

Вот простой пример. Один из способов — предприниматель работает по упрощенке и платит 6% от оборота. При этом может случиться и так, что оборот большой, налогов заплачено много, а прибыль при этом мизерная. Особенно если возникли какие-нибудь непредвиденные расходы. Ну и не в этом главная суть. Это мнение скорее отражает позицию банков. Суть в том, что при таком виде налогообложения практически невозможно определить, сколько рублей предприниматель положил себе в карман и считает это своей прибылью, а не теми деньгами, которые затем снова пойдут в закупку нового товара, на развитие бизнеса и так далее.

Другой вид упрощенки — оплата по патенту. Когда предприниматель платит фиксированную сумму в год (ее определяют местные власти), а затем спокойно работает, не заморачиваясь вопросами отчетности. В данном случае у банков тоже нет возможности узнать реальные доходы предпринимателя. Тем не менее, по словам экспертов, у бизнесменов, работающих по такой схеме, больше шансов получить кредит от банка.

И наконец, третий вид упрощенки — когда предприниматель платит 15% от разницы между доходами и расходами. Здесь банку гораздо проще определить реальную прибыль предпринимателя, ее фактический размер. Ведь именно с нее берется налог. Другое дело, что предприниматели в большинстве своем стараются уменьшить налогооблагаемую базу, фиктивно увеличив расходную часть (в частности, с использованием фирм-однодневок). Тогда такая налоговая оптимизация может сыграть злую шутку с тем бизнесменом, который захочет взять квартиру в ипотеку. Ведь чтобы купить жилье в кредит, доказанный доход у заемщика должен быть достаточно высоким.

Конечно, легче всего получить ипотеку тем, кто работает по общей системе налогообложения. То есть когда предприниматель вместо единого налога платит все виды налогов: налог на прибыль, НДС и налог на имущество. Но почти никто из ИП не работает по такой схеме. Не только потому, что это слишком накладно. Этот вид отчетности сложен, в первую очередь, с бухгалтерской точки зрения. Проще говоря, замучаешься отчетность составлять.

КОМУ БАНК ОХОТНО ДАСТ ДЕНЕГ

Тем не менее во всех случаях есть и исключения. К примеру, в банках рады тем предпринимателям, чьи доходы легко поддаются учету. К примеру, даже те бизнесмены, которые работают по 6-процентной упрощенке, бывают разные. Кто-то покупает и продает товар, а кто-то предоставляет услуги. У второй категории, как правило, доходы выражены в деньгах, а расходы — в часах потраченного времени. Например, адвокаты, страховые и рекламные агенты, репетиторы, различные консультанты и другие. Признак стабильности такого рода бизнеса — долгосрочные контракты с крупными фирмами или частными лицами.

Кроме того, «зеленый свет» получат те, кто официально сдает квартиру и при этом оформлен как индивидуальный предприниматель. В этом случае банку нужно показать не только реальный доход, полученный от сдачи жилья в аренду, но и принести справку из налоговой о том, что налог на этот доход был уплачен (см. «Какие документы нужны»). Тем не менее большинство банков такого рода доходы принимают с небольшим дисконтом. Впрочем, это то же самое, что и при оформлении кредита наемному работнику. На выплаты по кредиту должно приходиться не больше 50 — 60% от доходов заемщика.

— Отношение к индивидуальным предпринимателям как к ипотечным заемщикам зависит от кредитной политики банка, — говорит Ирина Простакова, начальник Управления ипотечного кредитования Московского кредитного банка. — Есть банки, которые исторически адекватно относятся и готовы анализировать клиентов – индивидуальных предпринимателей. Есть банки, готовые рассматривать таких клиентов, но при этом запрашивая горы документов. Есть и те, кто наотрез отказывается работать с данной категорией заемщиков, связывая с ними повышенные риски.

ДЕНЬГИ ДЛЯ БИЗНЕСА

Конечно, если ипотеку предпринимателю не дают, то он может взять и другой кредит. К примеру, банки активно дают в долг бизнесменам (причем эти деньги можно взять не только на цели развития своего дела, но и на личные цели — то есть на ипотеку).

Основные требования к потенциальным заемщикам-предпринимателям, как правило, стандартны. Банки выдают средства только гражданам России, которые ведут бизнес не менее года (или 9 месяцев — для несезонного бизнеса). На это есть довольно веские причины. Ведь начинающий предприниматель сначала должен доказать, что он не только придумал бизнес-идею, но и сможет получить выгоду от ее реализации. Еще из важных ограничений — у потенциального заемщика не должно быть судимости, а кредитная история должна быть чиста.

— Мы можем предоставить кредит в размере до 3 млн. рублей, — говорит Артем

Калинкин, руководитель направления по развитию микрокредитования Промсвязьбанка. — На срок до 5 лет, залог не требуется. При этом можно оформить кредит на физическое лицо без поручителей. И получить заем можно как на развитие бизнеса, так и на личные цели.

Единственный минус в этом случае — высокая ставка. Как правило, она начинается от 16 — 18% годовых. Для сравнения, средняя ставка по ипотеке сейчас составляет примерно 13% годовых. Но для некоторых и такая альтернатива может показаться неплохой, особенно если бизнес приносит хороший доход. И это позволит рассчитаться по кредиту достаточно быстро.

КАКИЕ ДОКУМЕНТЫ НУЖНЫ

— паспорт;

— нотариально заверенная копия свидетельства о госрегистрации ИП;

— оригинал и нотариально заверенная копия лицензии, позволяющей осуществлять определенный вид деятельности;

— налоговая декларация (отчетность могут запросить как за последние пару месяцев, так и за последний отчетный период);

— если доходы вы получаете от сдачи в аренду недвижимости, потребуются документы, которые подтвердят ваше право собственности, квитанции, подтверждающие факт оплаты налогов и налоговая декларация;

— некоторые банки могут попросить дополнительные документы — это зависит от кредитной политики организации.