Коммерческая недвижимость — это здания, земельные участки, помещения, использование которых по назначению может приносить прибыль. Например, склады, офисы, апартаменты и т. д.
Апартаменты — относительно новый вид недвижимости на российском рынке, представляющий собой помещения с кухней, на которые не распространяются нормативы, действующие для жилых квартир. Также в апартаментах нельзя прописаться, тем не менее они все чаще используются для проживания.
Приобрести нежилую недвижимость можно в ипотеку. Заём на апартаменты, склады, офисы отличается от займа на квартиру или дом лишь незначительно более высокими процентными ставками. Ипотечный кредит на покупку нежилой недвижимости могут получить как физические лица, так и собственники малого и среднего бизнеса, индивидуальные предприниматели.
Приобретение нежилой недвижимости сейчас так же актуально, как и жилой. Но в этом случае нужно быть готовым к тому, что получение ипотечного кредита на покупку нежилого помещения будет сопряжено с определенными нюансами и сложностями. Претендовать на такую ссуду могут не только физлица, но и представители бизнеса, в том числе предприниматели.
Особенности
Такие программы запускаются вследствие государственной поддержки малого бизнеса. Возможность воспользоваться ими есть как у юридических, так и у физических лиц. Но оформление для последних имеет ряд сложностей. Стоит учесть следующие особенности, с которыми столкнутся физические лица при выборе такого займа:
- Более высокие ставки по сравнению с традиционными продуктами;
- Период, на который выдают деньги, будет значительно меньше. При приобретении жилья предельный срок составляет 30 лет. А при покупке нежилого объекта будет не больше 10.
- Стартовый взнос — не менее 30%;
- К получателям средств предъявляются довольно строгие требования. Строже, чем при классической ипотеке;
- При покупке здания участок земли, на котором он расположен, обычно тоже становится частью обеспечения;
- Оформляемый объект становится залогом — при таком раскладе финорганизация вправе распоряжаться этой долей и участком земли в случае проблем с выплатой долга.
Оформление залога — одна из главных трудностей. Специфика ипотечного кредита на покупку нежилого помещения такова, что передать имущество финучреждению мгновенно не получится. Необходимо организовать передачу прав собственности. Для реализации такой схемы есть 3 способа. Один из основных сценариев выглядит следующим образом: текущий собственник получает предоплату (она равна первому платежу), затем права собственности переходят к новому владельцу, а сам предмет сделки становится залогом. После того как выполнены эти действия, заключается кредитное соглашение, и прежний владелец получает оставшуюся сумму.
Условия предоставления
Финорганизации вправе формировать свои перечни требований к клиентам. По крайней мере, законодательно это никак не регулируется. Человек должен предварительно обратиться в выбранную для сотрудничества организацию и уточнить все возникшие вопросы. Условия получения кредита:
- Наличие российского гражданства;
- В случае с компанией важна хорошая репутация и территориальное нахождение там, где расположена сама кредитная организация;
- Предприятие должно быть зарегистрировано на территории РФ и быть налоговым резидентом.
- Возраст физлица — в пределах 21-65 лет;
- Площадь — более 150 кв.м. и наличие статуса капитальной постройки. Также важно местонахождение в регионе регистрации банка;
- Предмет сделки не отягощен обременениями.
Помните, что коммунальные платежи по коммерческим постройкам обычно выше, чем по жилым. В рамках таких продуктов обычно нельзя использовать материнский капитал или другие жилищные субсидии, как и получать имущественный вычет.
Источник
Кредит выдается на приобретение объектов коммерческой недвижимости, в том числе:
- нежилого здания/сооружения, размещенного на земельном участке, принадлежащем на праве собственности/аренды по договору аренды со сроком аренды не менее одного года и не менее чем на 2 месяца превышающего окончательный срок возврата кредита;
- помещения нежилого назначения, расположенного, в том числе на первых, цокольных, полуподвальных и подвальных этажах в жилых или нежилых зданиях (с правами или без прав на земельный участок под ними).
Под объектами коммерческой недвижимости понимаются здания, сооружения и помещения нежилого назначения (за исключением объектов недвижимости промышленного/производственного назначения).
Требования к приобретаемым объектам коммерческой недвижимости:
Объект коммерческой недвижимости должен:
- принадлежать продавцу на праве собственности, зарегистрированном в установленном законодательством Российской Федерации порядке и удостоверенном правоподтверждающими документами;
- быть свободным от обременений правами третьих лиц по договорам залога, лизинга;
- не находиться в аварийном состоянии;
- не являться памятником архитектуры или иным особо охраняемым объектом;
- не являться предметом судебных споров, не находиться под арестом;
- не находиться на территории закрытого административно-территориального образования;
- иметь кадастровый паспорт, выданный в соответствии с требованиями законодательства о государственном кадастре недвижимости.
здание/сооружение должно:
- размещаться на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности или аренды по договору аренды, срок аренды по которому не менее чем на 2 месяца превышает окончательный срок возврата (погашения) кредита;
- наличие сетей инженерно-технического обеспечения, предусмотренных проектной документацией, в том числе систем отопления (электрические/паровые/газовые), обеспечивающие его теплоснабжение, либо наличие автономной системы отопления;
- иметь железобетонный, каменный или кирпичный фундамент, исправное состояние внутренних коммуникаций и инженерного оборудования, дверей, окон и крыши (для зданий в целом и помещений на последних этажах в частности);
- иметь несущие стены и межэтажные и чердачные перекрытия выполнены из кирпича, крупных блоков или железобетонных панелей, металла;
- не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт;
- не состоять в планах органов местного самоуправления и/или государственных органов на снос;
- иметь фактический износ здания/сооружения не более 50%;
- не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт;
- по местоположению, площади и другим характеристикам соответствовать специфике текущей/предполагаемой хозяйственной деятельности предприятия-заемщика, но быть пригодным для использования другими субъектами рынка недвижимости в иных целях в случае возможной его реализации как предмета залога.
Дополнительные требования к помещениям:
- наличие сетей инженерно-технического обеспечения, предусмотренных проектной документацией, в том числе систем отопления (электрические/паровые/ газовые), обеспечивающие его теплоснабжение, либо наличие автономной системы отопления.
- Список документов, предоставляемых клиентом — юридическим лицом/ индивидуальным предпринимателем для получения кредита
- Дополнительно:
- отчет независимого оценщика об оценке объекта коммерческой недвижимости должен составленный в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и требованиями Банка не ранее чем за 6 месяцев до даты обращения в Банк с заявкой о предоставлении кредита
- справка о техническом состоянии здания/сооружения/помещения, выданная органом технической инвентаризации по результатам обследования, проведенного не ранее чем за 6 месяцев до даты обращения в Банк с заявкой о предоставлении кредита;
- справка уполномоченного органа местного самоуправления (отдел архитектуры и капитального строительства) о том, что принимаемое в залог здание/сооружение или здание, в котором расположено приобретаемое помещение, не состоит на учете по постановке на капитальный ремонт и/или в планах органов местного самоуправления и/или государственных органов на снос (представляется в отношении объектов до 1970 года постройки);
- разрешение на ввод здания/сооружения в эксплуатацию по форме, утвержденной Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 19.02.2015г. №147/пр (в копии, заверенной собственником здания/сооружения) (представляется в отношении объектов строительство которых завершилось после 30.12.2004).
Источник
В статье собраны условия 12 банков по бизнес-ипотеке. А так же дана инструкция по получению кредита на покупку недвижимости для ИП и юридических лиц.
Какие банки выдают кредиты на недвижимость ИП и юридическим лицам
А сейчас немного подробнее об условиях кредитования.
Сбербанк
- срок возврата средств — до 10 лет;
- комиссий нет;
- средства предоставляются как на коммерческую недвижимость, так и на жилую;
- Ообеспечение — залог покупаемого имущества либо поручительство от физ. лица и юрид. лица;
- наличие первоначального взноса — 30% от цены объекта, 25% — если вы занимаете повторно;
- страхование — обязательно.
ВТБ 24
- период возврата денег — до 10 лет;
- наличие первоначального платежа — от 15% от цены объекта;
- деньги предоставляются для приобретения офисов, складов, производственных помещений;
- обеспечение — залог покупаемого имущества;
- отсрочка по погашению — до 6 месяцев.
Россельхозбанк
- период кредитования — до 10 лет;
- наличие первоначального взноса — кредитование доступно без его внесения;
- отсрочка по погашению — до 1 года;
- предоставляется только на покупку коммерческой недвижимости;
- обеспечение — залог приобретаемого имущества, доп. обеспечение — транспортные средства, либо оборудование.
Промсвязьбанк
- период кредитования — до 15 лет;
- обеспечение — залог покупаемого имущества, либо поручительство от третьих лиц, либо гарантийный депозит;
- отсрочка по погашению основного долга — до 1 года.
ВТБ Банк Москвы
- цель кредитования — кредит для бизнеса на покупку недвижимости;
- обеспечение — в роли залога выступает покупаемый объект;
- первоначальный взнос — может быть заменен дополнительным залогом либо поручительством.
Росбанк
- цель кредитования — выдается
- обеспечение — в качестве залога выступает приобретаемый объект;
- отсрочка по погашению основного долга — до 6 месяцев;
- досрочное погашение — допустимо, без штрафов и комиссий.
ЛОКО банк
- период кредитования — до 10 лет;
- комиссия за выдачу — 2% от суммы;
- обеспечение — залог имущества, которое вы покупаете.
Уралсиб
- время возврата взятых средств — до 10 лет;
- первоначальный платеж — от 20% стоимости объекта;
- комиссия за выдачу — 1,2% от стоимости кредита;
- обеспечение — залог приобретаемой собственности;
- страхование — обязательно;
- досрочное погашение — без штрафов и комиссий.
Юни Кредит
- срок возврата средств — до 7 лет;
- первоначальный платеж — от 20% цены покупаемого объекта;
- отсрочка по основному долгу — до полугода;
- досрочное погашение — возможно;
- обеспечение — приобретаемое имущество.
Бинбанк
- срок кредитования — до 10 лет;
- первоначальный взнос — от 20%;
- отсрочка погашения — до полугода;
- обеспечение — залог приобретаемого объекта.
Транскапиталбанк
- срок кредитования — до 25 лет;
- комиссия за выдачу — нет;
- досрочное погашение — допускается, без комиссии;
- обеспечение — залог приобретаемого объекта + поручительство (либо по выбору банка).
Интеза
- срок кредитования — до 10 лет;
- возможность приобретения участка земли либо не завершенного строительством объекта;
- первоначальный взнос — от 20% стоимости объекта;
- отсрочка платежей — до полугода.
Условия кредитования
Кредит на покупку недвижимости для юридических лиц по ряду критериев отличается от обычной ипотеки. В частности, серьезное отличие заключается в сроках кредитования. Если для обычных граждан он может составлять до 30 лет, то кредит для ИП или ООО на недвижимость выдается не более, чем на 10 лет.
Также значительно отличаются и процентные ставки: они явно выше, чем для физ.лиц. Сумма первоначального взноса находится в стандартных рамках и составляет от 10 до 30%. Заявки на предоставление подобных займов, как правило, рассматриваются дольше, чем для физ. лиц. В среднем это около 20 дней.
Что касается положительных сторон, то вы сможете приобрести помещение для ведения своего дела за довольно короткий срок. Конечно, вы будете ежемесячно выплачивать проценты, но за свою недвижимость, а не за аренду чужой.
Следующий нюанс: помещение, которое относится к коммерческой недвижимости, оценить труднее, чем квартиру или жилой дом. Также очень сложно определить, насколько такие площади ликвидны.
Какую сумму одобрят и под какой процент
Максимальный лимит доступной суммы напрямую зависит от того, насколько вы платежеспособны. Устанавливается этот факт после тщательной проверки бизнеса сотрудниками банковской организации.
Что касается %, то по коммерческой ипотеке они варьируются от 9,2 до 20% годовых. Во многих банковских организациях процентную ставку вам озвучат только после оценки вашей платежеспособности.
Что можно купить:
- офисное помещение;
- склады;
- производственное помещение;
- помещение для торговли;
- земельный участок.
Также прочитайте: Льготные кредиты для малого бизнеса — ТОП-5 банков и условия
Что будет залогом
Займ такого типа вы сможете оформить, только если располагаете залогом, способным покрыть все расходы на приобретение и процент по самому договору. В качестве залога может выступать:
- движимое или недвижимое имущество;
- ценные бумаги;
- денежные средства, внесенные на банковский счет.
Помимо этого, банковская организация может потребовать предоставления поручительства других лиц, являющихся собственниками бизнеса.
Страхование
Страхование объекта покупки осуществляется в обязательном порядке, особенно в случае приобретения ее на кредитные средства. Это требование четко прописано в законодательстве.
Тот объект, который вы приобретаете, а также тот, который передаете в залог, обязательно страхуются от разрушения или повреждений. Подобное страхование выгодно и вам, и банковской организации.
Если наступит страховой случай, то:
- кредитное учреждение получит свои деньги;
- вы освободитесь от долговых обязательств, хотя потеряете имущество.
Требования к заемщику и недвижимости
Ко всем приобретаемым объектам предъявляется ряд требований:
- постройка должна быть капитальной;
- без обременения правами третьих лиц;
- площадь не менее 150 кв.м.;
- недвижимость должна находиться в регионе оформления займа.
Данный перечень требований может быть расширен конкретной банковской организацией.
Заемщик также должен соответствовать определенным критериям:
- придется подтверждать, что бизнес не несет убытков;
- коммерческая деятельность должна вестись не менее, чем 12 или 24 месяца;
- компания не должна производить алкоголь или табачную продукцию;
- производство не осуществляет выбросов в воду, почву или воздух.
Документы для получения денег:
- анкета;
- заявление на получение средств;
- учредительная документация компании;
- выписка из ЕГРИП/ЕГРЮЛ;
- финансовая отчетность за определенный период времени;
- документация по хоз. деятельности;
- документы на право собственности на имущество, выступающее в качестве залога;
- ИНН.
Перечень может отличаться в разных кредитных учреждениях.
Как получить кредит на недвижимость ИП и юридическому лицу
Оформление коммерческой ипотеки отличается усложненной процедурой. Рассмотрим ее подробнее.
Шаг № 1. Выбираем подходящую банковскую организацию.
Определитесь, в какую банковскую организацию вы обратитесь за оформлением данного критерия. Выбирайте банк, который максимально подойдет вам по всем критериям.
Шаг № 2. Консультируемся со специалистом кредитного отдела.
На данном этапе обсудите со специалистом все нюансы, ознакомьтесь с перечнем необходимой документации и соберите весь пакет необходимых бумаг.
Шаг № 3. Передаем документы специалисту кредитного отдела.
Предоставьте в банк всю документацию, которая касается как вас, так и объекта недвижимости, который приобретаете.
Шаг № 4. Ожидаем решения.
Заявка может быть одобрена, также вы можете получить отказа. Если принято положительное решение, нужно будет пройти процедуру оценки помещения и страхования имущества.
Шаг № 5. Обращаемся в Росреестр.
Это придется сделать 2 раза: для регистрации прав на приобретенную недвижимость, а также для регистрации ипотечного договора. Без этой процедуры договор не действителен. За услуги по регистрации нужно будет оплатить госпошлину.
Также прочитайте: Где взять автокредит для юридических лиц или лизинг — ТОП-12 банков
Можно ли без первоначального взноса
Большинство банковских организаций предлагают займы на приобретение коммерческой недвижимости с обязательным внесением первого взноса. Он является в некоторой степени гарантией совершения сделки.
Сумма первоначального взноса оказывает прямое влияние на процентную ставку по договору. Но далеко не у каждого предпринимателя есть возможность внести серьезную сумму в качестве первоначального взноса. В этом случае остается только рассчитывать на получение займа с нулевым взносом.
Ставка по займу будет выше стандартной. Чтобы его одобрили, предложите банку в залог имущество, помимо того объекта недвижимости, который вы покупаете.
Как оформить на физическое лицо
Такую сделку можно заключить, если вы не планируете продажу данной недвижимости в ближайшее время. Коммерческую ипотеку как физ. лицу вам одобрят, если будут соблюдены следующие условия:
- ипотечная программа действует 10 лет;
- сумма первоначального взноса от 20%;
- вам на момент подачи заявки — от 21 года до 65 лет (на день погашения кредита);
- вы гражданин РФ;
- на последнем месте работы осуществляете деятельность не менее, чем полгода.
Плюсы и минусы бизнес-ипотеки
Можно отметить следующие положительные стороны:
- возможность приобрести недвижимость без отвлечения оборотных средств;
- индивидуальный подход к каждому клиенту;
- вы сможете сдать приобретенное помещение в аренду.
Что касается минусов, то существенным можно назвать только один: слишком жесткие требования к потенциальному заемщику. Некоторых предпринимателей они просто отпугивают от оформления кредита.
Источник
