Для развития бизнеса индивидуальному предпринимателю нужны свободные средства, которые не всегда есть в наличии. Получить солидный кредит в банке в 2019 году ИП может, заложив недвижимость — квартиру, торговое помещение или склад. Как это сделать, чтобы не потерять собственность, читайте в нашей статье.
Особенности кредитования ИП
Индивидуальный предприниматель отвечает за финансовый результат своего бизнеса личным имуществом. Поэтому при выделении заемных средств он рассматривается как субъект предпринимательства и физическое лицо одновременно. Сложность в определении динамики развития отдельных видов деятельности на срок более трех лет делают ИП повышенной зоной риска для кредитных организаций. Для ИП наиболее приемлемы два вида кредитования: без подтверждения дохода и под залог имущества
1.Кредит без подтверждения дохода
Этот вид займа оформляется быстро, нужны лишь два документа: паспорт и СНИЛС (можно предоставить водительские права или ИНН). Минусы в высокой процентной ставке, небольшой максимальной сумме и коротком сроке возврата. Его выдают на 3-6 месяцев на сумму до 200 тысяч рублей, ставки — от 20 до 40 процентов годовых.
2.Кредит под залог имущества
Такой вид займа для банка будет гарантом возврата денег, а для предпринимателя — это риск. Если его не погасить вовремя собственник может лишиться здания или собственного жилья. Залогом могут выступать квартиры, дома, склады, базы (огороженные территории с комплексом зданий), производственные или торговые помещения. Срок кредитования составляет от 3 до 120 месяцев, сумма более 100 тысяч рублей, ставка меньше 20 процентов годовых.
Этапы выдачи кредита ИП под залог недвижимости
Для того, чтобы банк выдал деньги, предпринимателю придется пройти через несколько этапов сделки.
Этап 1. Заполнение анкеты.
На этом этапе проверяются сведения физического лица на наличие обязательств по исполнительным судебным производствам и прочим долгам. Анкеты разрабатываются и утверждаются каждым банком индивидуально, но есть общие обязательные сведения и условия. Они утверждены ЦБ. Для того, чтобы получить средства под залог недвижимости предприниматель должен соответствовать следующим критериям: возраст — от 23 до 60 (на момент окончания срока кредитования), ИП зарегистрировано на территории России, отсутствие просрочек по взносам, налогам и платежам в фонды, бизнес не может быть убыточным на протяжении последних четырех кварталов.
Этап 2. Сбор документов по залоговому имуществу.
Если здание или производственная база имеют большие площади, они являются привлекательным объектом залога. Под новые объекты недвижимости быстрее дают деньги, под пониженный процент и на длительный срок.
Для определения критериев оценки залога необходимо собрать следующие документы:
- свидетельство на собственность,
- договор приобретения,
- подтверждающие отсутствие обременения;
- справка из ЖЭУ или домовая книга.
На принятие в качестве обеспечения по займу квартиры или дома будут оцениваться следующие факторы: единоличная или долевая собственность (в этом случае супруг или родственник обязательно выступает созаемщиком). В доме или квартире не должно быть доли несовершеннолетнего ребенка и он не может быть там прописан. Здания и базы — гарантия возврата долга. Размер ежемесячных платежей определяется на основании бухгалтерских и налоговых документов. Сведения предоставляются за последние четыре квартала. Анализируется годовой цикл предприятия ИП: бизнес-план, управленческий баланс, налоговая отчетность (декларации по УСН, ЕНВД, НДС), книга доходов и расходов, оборотно-сальдовые ведомости по всем счетам или выписки по их движению и прочие документы.
Этап 3. Выбор вида кредитования.
Целевой — выдается на согласованные с банком сделки (покупка товара, недвижимости, автотранспорта, финансирование бизнес-плана). Расходование денежных средств кредитор будет контролировать. Цель сделки придется подтверждать документально.
Нецелевой — выдается с формулировкой «на развитие бизнеса». Подтверждать расходы не потребуется. Поскольку банк может напрямую контролировать расходование целевого кредита, сумма по нему значительно больше, чем по нецелевому. Это плюс. Минус состоит в постоянном контроле и необходимости отчитываться за каждый шаг.
Этап 4. Решение о выдаче и сроки займа для ИП.
После получения всех документов проверяющие службы кредитора дают заключения по платежеспособности заемщика. Оценку залоговых зданий дает аккредитованный эксперт-оценщик. В ней учитывается их состояние (степень износа, проведение капремонта), расположение (район, подъездные пути). Платежеспособность кредитора определяется на основании анализа финансового состояния ИП. Наличие в штате сотрудников, своевременная уплата страховых взносов повысят шансы на получение кредита. Срок рассмотрения заявки — 30-90 дней.
Этап 5. Заключение договора, перечисление денег.
Обязательным условием этого этапа являются: открытие расчетного счета в банке, выдавшем кредит. Оборот по этому счету должен быть не менее 80 процентов от общего оборота фирмы. В течении всего периода действия договора кредитор обязан соблюдать условия о денежном потоке. В случае их нарушения заимодавец вправе увеличить процентную ставку или потребовать досрочное погашение. Так же не безопасно делать покупки для личного пользования в магазинах с помощью потребительских кредитов. Ведь при определении ссудной нагрузки учитывался все предполагаемые поступления и затраты.
ТОП-15 банков, предоставляющих кредит для бизнеса под залог недвижимости (данные актуальны на июль 2018 года).
Контроль соблюдения кредитного договора с ИП
На протяжении всего срока действия договора будет анализироваться финансовое состояние кредитора. Для этого ежемесячно запрашиваются сведения о движении денежных средств по всем открытым расчетным счетам. Ежеквартально — налоговая отчетность по ЕНВД, налогов по фонду оплаты труда, НДС, дебиторская и кредиторская задолженности. Ежегодно — отчет по УСН или 3-НДФЛ. Информация в статье собрана на основании требований ведущих кредитных организаций России. Условия могут отличаться, уточняйте в конкретном отделении.
Для новостей малого бизнеса мы запустили специальный канал в Telegram и группы во Вконтакте, Фейсбуке и Одноклассниках. Присоединяйтесь! Даже Твиттер есть.
Источник
Кредитование под залог недвижимости — хорошая возможность для ИП получить большой заём для своего бизнеса. Если залоговое имущество дорого стоит и легко продаётся, банк пойдёт навстречу клиенту и предложит более выгодные условия. Расскажем, как и где получить заём для бизнеса под залог недвижимости.
Что такое кредит под залог недвижимости
Обычно спрогнозировать доход предпринимателей от бизнеса сложно, поэтому банки неохотно дают им большие займы. Но если обеспечением кредита становится недвижимость, банк может:
снизить процентную ставку;
закрыть глаза на некоторые погрешности в кредитной истории;
увеличить сумму и срок кредитования;
выдать заём без первоначального взноса и поручительства.
В зависимости от условий банка залоговым имуществом могут стать имеющиеся у ИП или приобретаемые объекты:
незастроенные земельные участки;
квартиры и частные дома;
коммерческая недвижимость;
гаражи;
иная недвижимость.
Чаще всего при оформлении кредита залоговую недвижимость нужно страховать. Но некоторые банки, например, «Альфа-Банк», не настаивают на этой процедуре:
Также недвижимость подлежит предварительной оценке. Размер кредита может быть равен стоимости залога или превышать её на 30-40 %.
Если ИП хочет заложить недвижимость для получения бизнес-кредита, он должен тщательно взвесить все риски. При невозможности погашать задолженность банк продаст залоговую недвижимость на торгах, даже если это будет личная собственность предпринимателя. По закону ИП отвечает по обязательства всем своим имуществом, на которое может быть наложено взыскание (ст. 24 ГК РФ).
Топ-10 банков с программами кредитования под залог недвижимости
«Сбербанк»
В «Сбербанке» для ИП и малого бизнеса есть несколько программ кредитования под залог недвижимости.
Основные условия кредитования:
получение заёмных средств возможно на расчётный счёт в «Сбербанке» или счёт ИП в другой кредитной организации;
требуется страхование залоговой недвижимости;
комиссии за выдачу кредита нет;
первоначальный взнос по кредитам не устанавливается, кроме программы «Кредит на Проект».
Если по программе «Кредит под Проект» заёмные средства выдают под потоки приобретаемой или имеющейся недвижимости, она на протяжении всего кредитного периода должна генерировать достаточный для погашения задолженности доход.
«Тинькофф»
Банк предлагает достаточно лояльные условия кредитования ИП под залог недвижимости:
нужен минимальный набор документов — паспорт и СНИЛС для регистрации залога, документы на недвижимость не нужны;
не придётся переоформлять недвижимость на банк, аннулировать прописку;
залогом может стать только квартира в многоквартирном доме — без обременений и на территории РФ;
не обязательно быть собственником залоговой недвижимости.
Представитель банка сам приедет к вам для заключения договора на следующий день после одобрения заявки. Сумма кредита может быть перечислена на расчётный счёт ИП или карту банка «Тинькофф».
«Альфа-Банк»
В 2020 году в «Альфа-Банке» действует несколько кредитных программ для ИП и малого бизнеса, где залогом может служить недвижимость — имеющаяся и приобретаемая.
Общие условия кредитования:
страхование залогового имущества необязательно;
первоначальный взнос — 0 %, если залогом служит приобретаемое имущество;
средства перечисляются только на расчётный счёт в «Альфа-Банке»;
комиссии за обслуживание и предоставление кредита отсутствуют;
объекты залога должны быть в собственности заёмщика, иметь всю необходимую документацию и чёткие идентификационные признаки.
Требования к заёмщику стандартные, к залогу — зависят от кредитной программы. Могут ограничивать назначение залоговой недвижимости, её площадь.
«ВТБ»
В банке «ВТБ» кредит для малого бизнеса под залог недвижимости можно получить на финансирование текущей деятельности, расширение, ремонт и реконструкцию основных средств.
По некоторым кредитам, например, «Оборотный», банк может предложить заём на индивидуальных условиях. Они касаются не только процентной ставки, но и суммы займа, графика погашения, срока кредитования. Это делают на основании право- и кредитоспособности клиента.
Общие условия:
за исключением земельных участков, страхование недвижимости обязательно — только в страховых компаниях, удовлетворяющих требованиям банка;
предварительная оценка залога обязательна — в организации по рекомендации банка или выбранной самостоятельно;
по некоторым программам возможно кредитование без первоначального взноса;
заёмные средства перечисляются на расчётный счёт в банке «ВТБ».
Основные программы кредитования малого бизнеса и ИП в банке «ВТБ»:
«Россельхозбанк»
«Россельхозбанк» предлагает большое количество займов на развитие бизнеса под залог недвижимости.
Основные условия кредитования:
открытие расчётного счёта в банке до заключения кредитного договора;
перечисление заёмных средств только на счёт клиента в «Россельхозбанке»;
обязательное страхование жизни и здоровья заёмщика-ИП;
обязательное страхование залогового обеспечения от риска утраты и повреждения;
возможность кредитования по большинству программ без первоначального взноса.
Варианты займов для бизнеса под залог недвижимости в «Россельхозбанке»:
«Росбанк»
В этом банке на развитие бизнеса можно получить крупные суммы — до 100 миллионов рублей. Их можно использовать для расширения бизнеса, приобретения основных средств, модернизацию производства, покупку коммерческой недвижимости.
Своим клиентам «Росбанк» предлагает гибкий подход к залоговому имуществу и отсрочку погашения основной суммы долга до 6 месяцев. Комиссии за выдачу займа для бизнеса под залог недвижимости и досрочное погашение нет.
«Промсвязьбанк»
В «Промсвязьбанке» можно получить «Бизнес-кредит» на любые цели:
увеличение оборотных средств;
инвестирование в недвижимость или транспорт;
текущие финансовые расходы — рекламную компанию, ремонт, реконструкцию.
Условия кредитования:
сумма — от 3 000 000 до 250 000 000 рублей;
срок — в зависимости от цели до 120 или 180 месяцев;
место ведения деятельности — регион присутствия банка;
срок ведения бизнеса — не менее 24 месяцев;
срок регистрации в регионе
Подробные условия можно узнать в самом банке — по телефону или при личном визите.
«ЮниКредит Банк»
Банк предлагает несколько кредитов для малого бизнеса. Общие условия кредитования ИП под залог недвижимости:
для ИП обязательно поручительство хотя бы одного из прямых наследников;
независимо от суммы займа страхование залоговой недвижимости обязательно, кроме земельных участков без построек;
обеспечением кредита может стать как жилая, так и коммерческая недвижимость.
«Уралсиб»
Банк «Уралсиб» предлагает широкую линейку кредитных продуктов для малого бизнеса. Заёмные средства перечисляются на расчётный счёт в «Уралсиб», который открывают после принятия банком положительного решения о кредитовании.
Общие условия:
для ИП необходимо поручительство супруги или супруга;
страхование залоговой недвижимости обязательно — в организациях, соответствующих требованиям банка;
возможна отсрочка погашения основного долга на срок от 6 до 12 месяцев.
За выдачу кредитов есть комиссия от 0,6 % до 1,2 %.
«Восточный банк»
В «Восточном банке» есть возможность получить «Кредит на развитие бизнеса» как в рублях, так и в долларах. Условия кредитования:
залоговое имущество должно быть доступно для взыскания и обязательно оценено;
есть возможность полного и частичного досрочного погашения;
сумма — от 300 000 до 10 000 000 рублей;
срок — до 84 месяцев;
процентная ставка — индивидуальная, до 19 %.
Требования к заёмщику
Основные требования банков при кредитовании под залог недвижимости:
возраст — от 18 до 70 лет, но чаще всего — от 22 до 65 лет;
срок ведения бизнеса — от 3 до 24 месяцев, но обычно — от 6 до 12 месяцев;
срок регистрации в регионе присутствия банка — от 6 до 12 месяцев;
заёмщик — резидент РФ;
заёмщик не находится в стадии банкротства.
В зависимости от банка и программы кредитования требования к заёмщику могут различаться. Узнать о них можно на сайте банка, в отделении или по телефону кредитного учреждения.
Найдите свой банк для ведения счета
Выбрать банк
Найдите свой банк для ведения счета
Выбрать банк
Требования к залогу
У каждого банка свои требования к залоговому имуществу, но среди них можно выделить общие. Недвижимость:
не должна быть под обременением и являться объектом судебных споров;
должна находиться на территории РФ, а в большинстве случаев и в регионе присутствия банка;
не должна служить залогом по другим кредитам;
должна быть доступна для контроля со стороны банка — не быть режимным объектом, не находиться в закрытом административно-территориальном образовании;
должна находиться в собственности заёмщика со всеми подтверждающими это документами;
должна быть в надлежащем состоянии — не аварийной, с износом не более 70 %.
Дополнительные требования могут касаться назначения недвижимости, вида объекта, его возраста и площади. Например, по кредитной программе «Залоговый Лайт» в «Альфа-Банке» есть ограничение по площади залоговых квартир — не более 150 кв. м:
Цель этих требований для банка — получение ликвидного залога. Если заёмщик перестанет погашать кредит, у банка должна быть возможность легко и выгодно реализовать залоговое имущество. Это покроет понесённые издержки.
Как получить кредит под залог недвижимости
1. Выбрать кредитную организацию и подать предварительную заявку на кредит.
Выберите банк с подходящими для себя условиями кредитования. Ориентируйтесь не только на срок, сумму и ставку по кредиту, но и на требования к залогу, заёмщику.
В выбранный банк подайте предварительную заявку на кредит:
лично — в ближайшем отделении банка;
удалённо — на сайте банка, заполнив специальную форму.
2. Дождаться рассмотрения заявки банком.
Банк рассматривает заявку до 10 рабочих дней. О решении по ней вам могут сообщить по телефону — звонком, смс или по оставленной в заявке электронной почте.
3. Подготовить и подать на рассмотрение в банк основной пакет документов.
Если банк выносит предварительное положительное решение, вы собираете документы, которые;
подтверждают личность;
связаны с предметом залога — свидетельство о праве собственности, технический и кадастровый паспорт, иные документы;
подтверждают ваш доход за отчётный период;
подтверждают отсутствие задолженности по налогам и сборам.
Также могут понадобиться реквизиты банковского счёта, копии кредитных договоров с другими банками
Окончательное решение будет вынесено кредитной организацией только после их изучения. Важное значение имеют документы, касающиеся залоговой недвижимости и вашей платёжеспособности.
4. Подписать договор с банком.
После вынесения банком окончательного положительного решения о кредитовании подпишите договор и получите заёмные средства.
Как взять кредит под залог недвижимости на инвестиционной платформе
На инвестиционных платформах одни инвестируют свои средства в бизнес, а другие берут займы на его развитие. Примеры таких платформ — «Credit.Club», «Город Денег», «Capitalinvest».
Получить деньги для бизнеса здесь можно быстро, без поручителей, с погрешностями в кредитной истории и с минимальным пакетом документов. Вариант для тех ИП, которым деньги нужны срочно или банки отказали в выдаче кредита. Например, «Credit.Club» предлагает получить заём до 15 миллионов рублей в течение суток.
Займы для бизнеса на инвестиционных платформах можно получить под залог ликвидной недвижимости — целиком или её доли. Это могут быть:
квартира;
земельный участок;
дом;
комната;
коммерческая недвижимость.
При этом залоговое имущество остаётся в вашей собственности, но на весь период кредитования на него накладывается обременение. Продать недвижимость, пока не погасите задолженность, вы не сможете.
Если у вас в собственности нет недвижимости для обеспечения кредита, залогодателем может стать третье лицо, согласное стать участником сделки.
Сумма займа обычно ограничивается 15 миллионами и составляет 60-70 % от стоимости недвижимости. А вот процентные ставки довольно высокие и начинаются от 18 % годовых. Срок кредитования колеблется в пределах от 1 до 60 месяцев.
Оценка залоговой недвижимости может осуществляться выездными специалистами от инвестиционной платформы, на основании регистрационных документов или даже ваших фото.
Источник
